خوانندگان محترم! شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: قصد خرید آپارتمانی را به صورت وکالتی دارم. آیا راهی وجود دارد که مطمئن شوم فروشنده، پیش از من خانه را به نام شخص دیگری وکالت زده یا با فردی غیر از من قولنامه کرده است؟
پاسخ: متاسفانه برای آگاهی از اینکه آیا ملک قبلاً با سند عادی به دیگری منتقل یا برای انتقال آن وکالتنامه تنظیم شده است، راه مطمئنی وجود ندارد. حتی در فرضی که ملک قبلاً با مبایعهنامه عادی به دیگری فروخته شده باشد، سپس با تنظیم سند رسمی به شما فروخته شود، خریدار اول میتواند دعوای ابطال سند رسمی طرح کند. برخی محاکم چنین دعوایی را میپذیرند و در صورت احراز صحت ادعای خریدار اول، حکم ابطال سند رسمی مالکیت خریدار دوم را صادر میکنند. علت عمده این وضعیت نامطمئن، اجرا نشدن دقیق و جدی ماده 22 قانون ثبت است. حقوقدانان درباره امکان ابطال سند رسمی اختلاف نظر دارند. برخی معتقدند که برای حفظ اعتبار اسناد رسمی، درچنین مواردی دادگاه نباید به مبایعهنامه عادی توجه کند. مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که سند رسمی به نام اوست، مالک قانونی ملک است: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده مالک خواهد شناخت.» (ماده 22 قانون ثبت) با این استدلال هر ادعایی بر خلاف سند رسمی مالکیت، مردود میباشد و کلیه مراجع از جمله دادگاهها باید صرفاً سند رسمی را معتبر بشناسند. اما برخی دیگر معتقدند که هرگاه مالی به دو نفر فروخته شود، فارغ از اینکه معامله اول یا دوم با سند عادی یا سند رسمی بوده باشد، کسی مالک است که آن را اول خریده است، چراکه مال فروخته شده پس از انجام معامله اول، متعلق به خریدار است و فروشنده، پس از معامله، مالکیتی بر مال ندارد. بنابراین، حقی برای واگذاری آن به دیگری نداشته است. اگر برای خریدار دوم سند رسمی تنظیم شده باشد، میتوان علیه خریدار دوم و مالکین بعدی (در صورتی که ملک انتقالات بعدی داشته باشد)، دعوای ابطال سند رسمی طرح کرد. ماده 219 قانون مدنی بیان میکند: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» یعنی معامله با سند عادی (با قولنامه و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال) معتبر است.