خوانندگان محترم! در صفحه 12 روزنامه خراسان، پاسخگوی پرسش های حقوقی شما هستیم. شما می توانید پرسش های خود را در تمام زمینه های حقوقی، از طریق پیامک به شماره 2000999 ارسال کنید. لطفاً در ابتدای متن پیامک حتما کلمه «حقوقی» را قید فرمایید.
پرسش: منزلی را از خانمی رهن و اجاره کردم. در زمان تنظیم قرارداد، سند به نام ایشان بود و حالا شوهر این خانم که از او جدا شده، علیه وی، حکم خلع ید گرفته و سند به نام شوهر شده است و از ما خواسته اند که زودتر از موعد اتمام قرارداد، تخلیه کنیم. حکم قانون چیست؟
پاسخ: ماده498 قانون مدنی بیان می کند: «اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.» به عبارت دیگر، اگر اجاره دهنده (موجر) قبل از پایان مدت قرارداد اجاره با شما، منزل مورد اجاره را به دیگری بفروشد، قرارداد شما کماکان و تا زمان پایان مدت قرارداد معتبر خواهد بود. ممکن است شخصی قصد فروش ملک خود را داشته باشد و برای این که ملک تا زمان فروش که معمولاً مدتی به طول
می انجامد، بلااستفاده نماند، تصمیم بگیرد آن را اجاره دهد. در چنین حالتی، موجر می تواند در قرارداد اجاره شرط کند که در صورت فروش ملک، حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد. اگر چنین شرطی در قرارداد نباشد، فروش ملک به حقوق مستاجر خللی وارد نمی کند. خریدار ملک (مالک جدید) در اصطلاح قائم مقام موجر نامیده می شود و در مقابل شما همان حقوق و تکالیفی را خواهد داشت که قبلاً موجر داشته است؛ می تواند اجاره بهای ماهانه را دریافت کند و اگر مبلغی به عنوان رهن از مستاجر دریافت شده، موظف است برای تخلیه ملک، پس از پایان مدت قرارداد، مبلغ دریافت شده را به مستاجر برگرداند. ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 مقرر می دارد: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.» اگر کسی نسبت به ملک مورد اجاره ادعایی داشته باشد، مثلاً مدعی باشد که منزل مورد اجاره متعلق به او بوده و موجر حق اجاره دادن آن را به شما نداشته است،
نمی تواند خود مستقیماً برای شما ایجاد مزاحمت کند. او برای احقاق حقوق مورد ادعایش باید به دادگاه مراجعه و علیه موجر و مستاجر (هر دو) اقامه دعوا کند. قانون گذار در ماده489 قانون مدنی مقرر کرده است که «اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.» به این ترتیب، قانون گذار ترتیبی پیش بینی کرده است که برای مستاجر فرصت دفاع وجود داشته باشد. حال اگر شخصی بدون رعایت این مقررات و بدون اطلاع مستاجر به دادگاه مراجعه کرده و صرفاً موجر را طرف دعوای خود قرار داده باشد، در چنین حالتی اگر رأیی صادر شود که حقوق شما را نادیده بگیرد؛ مثلاً رأی رفع تصرف از ملک صادر شده باشد در حالی که شما حق دارید تا پایان مدت اجاره از ملک استفاده کنید، می توانید به دادگاه صادر کننده حکم مراجعه و دادخواست «اعتراض ثالث» ارائه کنید. به حکم ماده ۴۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی، «اگر در خصوص دعوایی رأیی صادر شود که به حقوق شخص ثالث خللی وارد آورد و آن شخص یا نماینده او در دادرسی که منتهی به رای شده است به عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشد، می تواند نسبت به آن رای اعتراض نماید.» البته اعتراض ثالث به خودی خود مانع اجرای حکم و رفع تصرف از ملک نیست. برای این منظور، باید با ارائه دلیل (اجاره نامه) همزمان با ارائه دادخواست اعتراض ثالث از دادگاه درخواست کنید دستور توقف اجرای حکم را صادر کند. ماده ۴۲۴ همان قانون بیان می کند: «اعتراض ثالث موجب تأخیر اجرای حکم قطعی نمی باشد. در مواردی که جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد، دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض ثالث به درخواست معترض ثالث پس از اخذ تامین مناسب قرار تاخیر اجرای حکم را برای مدت معین صادر می کند.»